Duplicidade de registro de matrícula de imóvel. E agora?

O Brasil é imenso e, infelizmente, a informática não é uma coisa tão velha e usual assim como se pensa. Portanto, no século XX e mesmo XXI, muitos cartórios de registro de imóveis efetuam (aram) ainda registro de modo manual e a conferência para o registro não foi (é) feita, ou foi (é) feita de forma errada. Certo é, que não raramente para a venda do imóvel o proprietário vai ao cartório de registro de imóveis para retirar uma matrícula atualizada, e, para a sua surpresa, aparece que o imóvel possui duplicidade registral, ou seja, duas pessoas registraram ser proprietários do imóvel.

Assim, pelo princípio da disponibilidade, a primeira transmissão registrada, transfere a propriedade; portanto, a segunda alienação feita foi realizada anon domino, por quem já não possuía poder de disposição. Contudo, ambas as transmissões foram registradas, gerando direitos contraditórios e excludentes, o que demanda a solução pela via judicial, antes que se dê continuidade às transferências de propriedade do imóvel.

Segundo entendimento do Conselho da Magistratura na Apelação Cível 4.094 j. Em 24/06/1985, "com a duplicidade de registro, ou seja, com a existência de dois direitos contraditórios, houve a perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado".

Assim, um deles deve ser cancelado, como medida legal. Neste sentido, há recente julgado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, o qual traz que o primeiro registro deve ser mantido:

"VENDA E COMPRA – Imóvel - Venda em duplicidade - Ação anulatória de negócio jurídico cumulada com pedido de reintegração de posse proposta pelo comprador celebrante do primeiro compromisso - Sentença de improcedência - Apelação do autor - Boa-fé dos adquirentes e atuais ocupantes - Compra mediante escritura pública levada a registro em cartório imobiliário - Prevalecimento do título translativo da propriedade levado a registro, sobre aquele celebrado em data anterior, mas por instrumento particular - Artigos 186 da Lei nº 6.015/73 e 1.227 do Código Civil - Sentença mantida - Recurso desprovido".(TJSP –Apelação nº 0127460-49.2009.8.26.0003; Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan; 4ª Câmara de Direito Privado; Data doJulgamento: 12/12/2013).

No mais, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, a quem cabe a última palavra em se tratando de matéria infraconstitucional, já consolidou também no mesmo sentido a matéria:

"CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos".(STJ, 4ª Turma, REsp nº 104.200/SP, Relator Ministro César Asfor Rocha, 24.5.2000).

"DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL. CÓDIGO CIVIL DE 1916. TRANSCRIÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. Tem-se, na hipótese, alienação de imóvel em duplicidade. No caso dos autos, deve-se manter o acórdão que decidiu pela manutenção da segunda alienação porque o título correspondente está transcrito há mais de duas décadas, sendo que os primeiros adquirentes tinham apenas direito decorrente de compromisso de compra e venda que, embora com preço pago no ato e devidamente averbado, não teve seguimento providenciado pelos promitentes compradores. Anote-se que nada impedia, aliás, ao contrário, tudo aconselhava, a imediata lavratura da escritura definitiva e respectivo registro, em região cheia de questões registrarias - contra as quais a prudência mandava acautelar-se. Recurso especial a que se nega provimento".(STJ, 3ª Turma, REsp nº 1.113.390/PR, Relator Ministro Sidnei Beneti, 2.3.2010).

Desta forma, não basta ter adquirido e entabulado instrumento de venda e compra primeiro, mas a jurisprudência tem admitido a manutenção apenas do que primeiro efetuou o registro no cartório de registro de imóveis, mesmo que tenha adquirido e entabulado instrumento de venda e compra por último.

Neste ínterim, cabe transcrever a lição de Narciso Orlani Neto:

"Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira".(Narciso Orlandi Neto. Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, págs. 102/108).

Contudo, para fins de regularização da situação, a providência legal é realmente o cancelamento judicial do segundo registro junto ao cartório de registro de imóveis.

No mais, cabe mencionar que caso o proprietário do segundo registro, ou terceiros adquirentes queiram exercer o seu direito, poderão ingressar com ação contra a serventia que realizou o registro em duplicidade, ou ingressar com ação contra o vendedor para tentativa de obtenção de indenização. Neste sentido:

"APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. VENDA EM DUPLICIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. No caso, em que pese, estar configurada a venda em duplicidade do imóvel, não restou demonstrada a má-fé do terceiro adquirente. Assim, a parte prejudicada com a alienação poderá buscar a devolução do preço e os danos daí decorrentes em ação própria. Sentença mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA". (Apelação Cível Nº 70051736254, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 05/06/2013).

Deste modo, o que adquire o imóvel em duplicidade e o registra por último deve ingressar com ação para devolução do preço pago e danos decorrentes da duplicidade de registro, diante do cancelamento de seu registro.