É obrigatório ou não o pagamento de contribuição associativa em empreendimento do tipo loteamento?

Inicialmente, ressalta-se que essa questão não é nova no direito imobiliário brasileiro. Há leis municipais, inclusive, que impõem a constituição de associação.

Todavia, podemos dividir o assunto para melhor compreensão em: I) casos em que a constituição da associação se dá depois da compra e convívio comum no loteamento; II) e, em que a constituição da associação se dá antes do início das vendas de lotes. Sendo o primeiro uma clara hipótese de opção aos moradores de formar associações, e o último, trata-se de forma automática e como condição do negócio jurídico consubstanciado na compra e venda de lote, o adquirente se torna associado. Sendo que uma vez associado, esse se vê obrigado a arcar mensalmente com sua quota-parte, para alimentar financeiramente a Associação conforme objetivos estatutários.

Portanto, desde já cumpre esclarecer que trata-se de clara contribuição associativa, e, não uma forma do vendedor do loteamento receber uma maior remuneração, eis que os recursos financeiros obtidos para esse fim são pagos em favor da associação daquele empreendimento de loteamento.

Porém, apesar da constituição de associação em empreendimento do tipo loteamento, inclusive, advirem de legislações municipais, a Constituição Federal estabelece que: "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado" (art. 5.º, inciso XX, CF).

Contudo, em uma visão extensiva, podemos colocar que as contribuições associativas em empreendimentos do tipo loteamento podem ser comparadas (a grosso modo) aos condomínios residenciais, para melhoramento do local para aquele grupo associado, com lixeiras nas áreas que compreendem a sua extensão, colocação de câmaras, segurança privada, entre outros. Ou seja, objetivando o benefício social (compreendendo o loteamento).

Não concordar com a associação, para muitos pode compreender como um comportamento anti-social, e, também, caso o indivíduo não concorde, o seu direito estará assegurado, bastando que não compre o imóvel naquele loteamento que possui a associação. Porém, sobressaltam as seguintes indagações: e a autonomia da vontade do cidadão? A associação deve permanecer imposta, ou há livre possibilidade de se associar? E em casos em que a constituição da associação ocorre posteriormente ao exercício de posse do imóvel?

Destarte, de um lado existe o interesse comum dos moradores de, com a associação constituída, implementarem infraestrutura e serviços que venham a trazer melhorias aquela determinada coletividade, que muito embora não seja um condomínio nos termos legais, possui nítidos fins estatutários para benefício coletivo determinado. De outro lado, há o interesse daquele que se recusa a efetuar o pagamento de contribuição, com fulcro na ressalva constitucional de que não seja ninguém obrigado a se associar ou permanecer associado, de modo que a sua negativa irá beneficiá-lo, eis que não irá arcar com a quota-parte da associação, mas irá usufruir das melhorias realizadas pela associação naquele loteamento.

Assim, podemos definir que o exercício do direito de não associação esbarra no princípio da solidariedade e da vedação do enriquecimento ilícito, que encontra amparo no artigo 3º, I, da Constituição Federal:"Art. 3º Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:I - construir uma sociedade livre, justa e solidária;".

Desta forma, o exercício do direito de não associação afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, sendo que a associação em empreendimento do tipo loteamento trazem benefícios nítidos a coletividade que abrange, de modo que se define que a parte que queira exercer seu direito de não associar-se deverá abrir mão desse direito de forma voluntária em prol da coletividade, pois legalmente o direito traz ao indivíduo a possibilidade de não associar-se ou a permanecer associado.

No entanto, em caso de resistência, nítidos os conflitos de princípios e direitos em que deve se utilizar o critério da ponderação para se decidir se há aqueles que prevalecem sobre os outros. Deste modo, em casos em que a associação desde o início do loteamento é constituída, entende-se que os princípios da solidariedade e da vedação do enriquecimento ilícito superam a autonomia da vontade, ante a sua expressa concordância ao adquirir o loteamento.

Neste sentido, destaca-se voto da Emérita Ministra Nancy Andrighi no julgamento do AgRg no Recurso Especial nº 490 419-SP (2003/0007665-8), julgado em 10.06.03 pela 3ª Turma do STJ:

"O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes".

Contudo, entende-se que não há que prevalecer a associação criada, posteriormente, a qual o proprietário vivia sem tais melhorias, e não pode ser obrigado a se associar para tal finalidade, conforme o Recurso Especial nº 623.274/RJ (2004/0007642-4); 3a Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j 7 5 2007, DJU 18 6 2007, p 254):

"Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser estabelecido o que dispõe o art 8o da Lei nº 4591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos".

Neste ínterim, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário n.º 432.106-RJ, de relatoria do Emérito Ministro Marco Aurélio, da PrimeiraTurma, julgado em 20 de setembro de 2011 (trata-se de recurso que considerou opção de associação criada posteriormente à alienação de lotes). Entendeu, por fim que o direito constitucional de não se associar deve prevalecer:

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.

Por fim, podemos então concluir que, utilizando-se do critério da ponderação: I) em casos que a constituição da associação se dá junto com a venda do loteamento, com a compra de imóvel naquele determinado loteamento e adesão a associação, o princípio da solidariedade e vedação do enriquecimento ilícito prevalecem, de maneira que não há irregularidade, não havendo que se falar em vício de consentimento; II) em casos que a constituição da associação ocorre posterior, ou seja, após já constituído o loteamento e sem a expressa adesão, o princípio da autonomia da vontade e da legalidade prevalecem, persistindo o direito constitucional do cidadão de não se associar.